 for Excel 2007 (xlsx)   |
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| お知らせ | ||||||||||||||||||||||||||||||
| ●Excel 2003 をご使用の方へ Word/Excel/PowerPoint 2007 ファイル形式用 Microsoft Office 互換機能パック をインストールすることにより【繰上シミュレータ】をご利用いただけます。ただし、グラフの色が半透明にならないなど若干見栄えが悪くなりますことをご了承願います。 |
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| 2010/03/11 omom | ||||||||||||||||||||||||||||||
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１．繰上シミュレータの特徴 住宅ローンの返済に際して、完済まで一度も繰上返済を行わない人はほとんどいないでしょう。また、完済までの繰上返済の回数も１回や２回ではなく、一般的にはある程度の繰上資金が貯まるたびに行うと考えられますので、少なくとも数回、多ければ２０回かそれ以上の繰上返済を行うのではないでしょうか。 このシミュレータは、そのような現実に即して完済までの継続的、反復的な繰上返済をシミュレートするものです。 そのシミュレーション方法は、繰上返済分も含め月々平均してこのくらいを返済に充てられるという額を「返済目標額」として設定し、その額と約定返済額（融資機関との契約に基づく返済額＝元金充当額＋利息額）との差額（＝余剰資金）を繰上返済に充てるというものです。 この差額（＝余剰資金）を毎月繰り上げるという計算も行えますが、繰上手数料が有料の場合には毎月繰り上げるとかえってロスが大きくなってしまいます。近年は変動金利でインターネットバンキングにより手続きをする場合には繰上手数料を無料としている金融機関も多いですが、毎月は煩わしいので半年毎あるいは１年毎に繰り上げるという人も多いでしょうし、繰上資金が一定額に達するたびに繰り上げるという人も多いでしょう。そのような現実的なシミュレーションを可能とするため、 ①繰上頻度一定（例えば１２カ月毎というように繰上返済の頻度を任意に設定） ②繰上額一定（例えば１００万円というように繰上１回あたりの最低額を任意に設定） という二つのシートを用意しました。 いずれのシートも「返済目標額」（繰上返済分を含む１カ月あたりの平均返済可能額）を全期間ゼロ円にすれば最後まで繰上返済を行いませんので、一般的な住宅ローンシミュレータと同様に返済予定を示します。この場合はグラフ右上の「資金不足」の警告は無視してください。 「繰上頻度一定」のシートで「繰上頻度」を１カ月ごととすれば毎月繰り上げます。 さらに、住宅ローン控除により逆ザヤが生じている場合などに対応するため、借入から一定期間は繰上返済を行わず、その間は繰上資金を積み立てておくという設定を設けています。 →目次 ２．住宅ローンのタイプ ご承知のとおり、住宅ローンにはいくつかのタイプがあります。 返済方法では「元利均等」と「元金均等」が、金利タイプでは「変動金利」、「全期間固定金利」、「固定金利選択」（一定期間を固定金利とし、固定期間経過後に固定か変動を選択）がありますが、このシミュレータは、これらのすべてに対応しています。 ＳＩＭ１～ＳＩＭ４の４タイプのシミュレーションを同時に行いますが、ＳＩＭ１とＳＩＭ２が「元利均等」、ＳＩＭ３とＳＩＭ４が「元金均等」です。 金利は１年毎に任意に設定できますので、シミュレーションを行うローンの金利タイプに応じて全期間の金利をすべて入力してください。「全期間固定金利」の場合は１年目に入力した値を（通常のエクセルの操作により）２年目以降のセルにコピーできます。「変動金利」の場合は将来の想定金利を入力してください。 ただし、「元利均等＆変動金利」の５年ルール、１２５％ルールには対応しておらず、金利の上昇に連動して「約定返済額」も上がる計算をします。それでも「約定返済額」が「返済目標額」を超えないうちは、「返済額軽減」による繰上返済を行わない限り変わらないはずの「実際の元金充当額」と、５年ルールを考慮しないこのシミュレータの「計算上の元金充当額」との差額は、「繰上額」で相殺、調整されてしまいますので、元金の減り方は同じです。つまり、「元金充当額」と「繰上額」の配分が実際とは違ってくるものの、トータルでは帳尻があうはずですので、あまり気にする必要はないと思います。「約定返済額」が「返済目標額」を超える場合には実際の返済との相違が生じます。 なお、言うまでもありませんが、入力するのは優遇後の実際の金利であって店頭金利（基準金利）ではありません。 →目次 ３．繰上返済のタイプ （１） 「返済額軽減」と「期間短縮」 繰上返済の方法には「返済額軽減」と「期間短縮」があります。図１は両者の仕組みを示したもので、設定条件は借入額＝５千万円、返済方式＝元利均等、返済期間＝３５年、金利＝全期間固定３％、返済目標額＝２５万円、繰上頻度＝６年（７２カ月）毎です。（右側の期間短縮は短縮メカニズムをわかりやすく説明するために加工した図で、繰上シミュレータで表示される実際のグラフではありません。） 左は「返済額軽減」です。繰上返済のたびに返済額（グラフの縦方向）が圧縮されていきますが、最終回の１回前（図の例では３回目）までは返済期間は変わらず３５年のままです。しかし、最終回は一括返済ですので、そこで残りの返済期間が一気に短縮されます。 毎月２５万円を返済に充てるというこの例では、２４年３カ月で一括繰上返済となりました。 約定返済額が軽減された分を繰上返済に充当していくことで繰上額が大きくなり、それによって約定返済額の圧縮が加速され、さらに繰上額が大きくなるという循環になりますので、加速的に約定返済額が下がっていき、後半は返済のかなりの部分を繰上で行うようになっていきます。 右は「期間短縮」です。「中抜き」とも言われるように、繰上返済のたびに途中の返済期間を中抜きする形で返済期間（グラフの横方向）が圧縮されていきます。繰上方法以外は左の「返済額軽減」と同じ条件で、２３年１０カ月で完済となります。 こちらは、金利が一定であれば、繰上返済を進めても約定返済額が変わらないため、繰上額も終始一定です。 約定返済額に占める利息額の比率が大きい返済初期のうちは繰上効果（短縮期間）は大きいのですが、徐々に元金充当額の比率が高まっていくため繰上効果（短縮期間）は小さくなっていきます。 |
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 図１ |
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（２） 毎月同額を返済するなら支払利息も完済時期も同じ 早く完済したいという思いから、あるいは「返済額軽減」より支払利息が少なくなるからという理由で「期間短縮」で繰り上げている方が多いのではないでしょうか。 繰上返済が１回きりで、その後は完済まで繰上返済を行わないというのであれば、確かに「期間短縮」の方が早く完済しますし、支払利息も少なくて済みます。 図１の例のように繰上頻度が６年毎の場合も、「期間短縮」の方が早く完済しますし、支払利息も少なくて済みます。 しかし、もっと頻繁に繰り上げ返済を行う場合はどうでしょうか。 図１の条件で、繰上頻度のみを毎月行う設定にすると図２のとおりとなります（トップのアニメーションGIFも同じ）。 支払利息・総返済額は「返済額軽減」（左）と「期間短縮」（右）とで同額になります。完済も同時（２３年２カ月）になります。 なぜかというと、繰上の手法が違っても両者とも毎月の元金残高は同額だからです。利息は元金残高に対してかかりますから月々の支払利息も同額、総返済額も同額になり、元金の減り方が同じですから完済も同時になるのです。 （３） 年に１回でも大差はない しかし、繰り上げ返済を毎月行うというのは現実的ではないですね。実際にはせいぜい１年に１回くらいでしょう。では、毎月ではなく１年（１２カ月）毎だとどうなるでしょうか。 繰り上げ返済を行わない１１ヶ月間は「期間短縮」の方が早く元金が減るので、その分、余計に利息を支払うこととなりますが、図１の条件で、繰り上げ返済の頻度だけを１２ヶ月毎に変更して試算してみると、総返済額は２６１，７６８円増えるだけ、完済時期は１カ月遅くるだけで済みます。図１は金利を全期間３％固定で試算していますが、低金利が続くと想定して１％で試算すると、差額はたったの５１，１１７円です。 |
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 図２ |
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（４） １回あたり繰上額が同じなら「返済額軽減」の方がわずかに有利 毎月ではなくても、例えば繰上返済資金が１００万円貯まる毎というように「繰上額一定」の場合はどうでしょうか。 図３は図１・図２と同じ条件（借入額＝５千万円、返済方式＝元利均等、返済期間＝３５年、金利＝全期間固定３％、返済目標額＝２５万円）で、「繰上額一定」のシートで「繰上最低額」を１００万円に設定したものです。つまり繰上返済資金が１００万円積み立てられるたびに繰り上げ返済を行うという設定ですが、「返済額軽減」の方が繰上頻度が高くなるためか、支払利息、総返済額は「返済額軽減」の方が「期間短縮」より８，２１４円少ないという結果になりました。 いずれの場合も、どの程度差が生じるかは、借入額、繰上額、繰上頻度、金利等の諸条件によりかなり違ってきます。 また、ここでは繰上手数料は無料として試算していますが、繰上手数料が生じる場合には、それも考慮する必要があります。 |
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 図３ |
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（５） 「期限の利益」は安易に放棄すべきではない 上述のとおり、支払利息、総返済額は、１年に１度程度の繰上頻度であれば、「返済額軽減」も「期間短縮」もそれほど大きな違いにはなりません。１％程度の金利であれば２年に１回でも差は１０万円以下です。 それでも、「期間短縮」の方が多少なりとも総返済額が少なくて済むのなら、その方が良いのではないか？ と思われる方、ちょっとお待ちください。 両者には別の面で大きな違いがあるのです。それは返済リスクです。 「返済額軽減」は、その名のとおり繰上返済によって「約定返済額」が軽減されます。ある程度「約定返済額」が下がった後であれば、金利が上がって再び「約定返済額」が高くなっても返済に窮することとなるリスクが低くなります。金利が上がらなくても急な出費や所得ダウンにより返済が厳しくなることはあり得ますが、それまでの繰上返済によって「約定返済額」は下がっていますから、それすらも返済できないというリスクは小さくなっているはずです。つまり、「期限の利益」を温存しておき、返済の自由度を高め、リスクヘッジを図る繰上方法だと言えます。実際には、約定返済額が十分に下がってからは期間短縮に切り替えても良いでしょう。 「期間短縮」は繰上返済をしても図２のとおり「約定返済額」が下がりません。図２は全期間固定金利の例ですが、変動金利の場合には、例えば図４のようになります。金利が上がると「約定返済額」が「返済目標額」を超えてしまい返済ができなくなるリスクが高まります。金利が上がらなくても急な出費や所得ダウンにより返済が厳しくなることはあり得ますが、一度短縮してしまった返済期限を再び延ばして「約定返済額」を下げてもらうということは原則としてできません。返済が滞ると金利優遇が無くなるばかりか、最悪の場合には残金の一括返済を求められるということもあり得ます。つまり、せっかくの「期限の利益」を放棄して、完済まで返済リスクを負う繰上方法だと言えます。メリットはほとんどないと言っていいでしょう。 （注） 「期限の利益」について 借りたお金は約束した期限までに返済しなければなりませんが、逆に言えば、その期限までは返済しなくても良いということでもあります。それを「期限の利益」と言います。繰上返済を行う目的は、元金を減らして、その後の支払利息を減らすためですね。その効果は「返済額軽減」も「期間短縮」も同じですが、前者（返済額軽減）はそれに加えて、返済期限はそのまま確保した上に月々の返済義務額が軽減されるというメリットがあります。それに対して後者（期間短縮）は、返済期限が短くなるという不利益はあっても、これといったメリットはありません。 |
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 図４ |
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| さらに言えば、２０年くらいで返せそうだと思っても、３５年と金利が同じかほとんど違わないのであれば、敢えて２０年ではなく最長の３５年でローンを組み、約定返済額を低く抑えておき、繰上返済によって２０年程度で返済することが、リスクヘッジの観点からは賢明な策だと言えます。３５年を２０年に短縮するのは自由ですが、逆はできないからです。 なお、図４はわかりやすくするため毎月繰上返済を行う設定にしていますが、例えば６カ月毎、繰上資金が100万円に達する都度というように繰上返済の間隔が開く場合であっても同じことです。 （６） 将来の住居の買い換えに及ぼす影響 住居の購入は生涯に何度もあることではありませんが、一度で済むとも限りません。将来のことはわかりませんが、家族構成の変化、所得の変化、勤務地の変化等によって買い換える可能性は低くはありません。 買い換えは、次の住居を買い転居してから現住居を売る「買い先行」と、現住居を売ってから（仮住まいを経て）次の住居を買う「売り先行」に大別できますが、「売り先行」は仮住まいが必要になる（転居が２回になる）こと、次の住居が決まらないうちに現住居を売却することに不安が残ることから、できれば「買い先行」で買い換えたいと考える人の方が多いのではないでしょうか。 現住居のローンを既に完済しているのであれば「買い先行」は難しいことではありません。しかし、ローンを完済する前に「買い先行」で買い換えようと思うと、二重にローンを組む必要が生じます。そのときに、それまでの繰上返済が「返済額軽減」であったのか「期間短縮」であったのかで大きな違いが生じるのです。 ご承知のとおり、融資可能額は、一般的には返済比率（年収に占める年間返済額の比率）で決まってきます。「返済額軽減」で繰上返済を行ってきた場合には約定返済額が下がっていますから、その分を新規のローンの返済に充てられるため、二重ローンとなる場合であっても、それなりの融資を受けることが可能になります。 しかし「期間短縮」で繰上返済を行ってきた場合には約定返済額が下がっていませんから、重ねて新規ローンを組む余力は普通はあまり残っていないのではないでしょうか。つまり現住居のローンを完済するまでは「買い先行」で買い換えることは難しくなってしまいます。 「期間短縮」をやってしまうと、このような場面でも足を引っ張られることとなります。 住宅を購入しローン返済をはじめてまだ２～３年という人で、１０年あるいは１５年先の買い換えを想定している人は多くはないことでしょう。しかし、１０年後に、あるいはもっと早い時期に（まだ今の住宅ローンが残っている状態で）買い換えを考え始めたときに初めて「期間短縮」で自ら買い換えの自由度を狭めていたことに気がついたのでは遅すぎます。 ちなみに私は二重ローンを組んで「買い先行」で住居を買い換えた経験がありますが、そのときは２本に分けていたローンのうち１本を完済して返済比率が下がっていたために二重ローンを組むことができました。そういう方法もあります。 →目次 ４．シミュレーション条件詳細 （１） 「繰上頻度一定」のシート 例えば１２カ月毎というように繰上返済の頻度を設定してシミュレーションを行います。「繰上頻度」にその頻度を月単位で入力してください。 シミュレーション条件は次のように設定されています。
（２） 「繰上額一定」のシート 返済額軽減型で繰上げを繰り返すと約定返済額が減少していくため「返済目標額」（繰上を含む１カ月あたり平均返済可能額）」と約定返済額との差額（余剰返済力）は増えて行き、その分、繰上資金の積み立てが早まります。 金利の上昇により約定返済額が上がる場合には、逆に余剰返済力は減り、繰上資金の積み立てペースが落ちます。 このように繰上額は増減しますので、一定の頻度で繰上返済を続けるよりは、繰上資金が一定額に達するたびに繰上返済を行う方が一般的と考えられます。 「繰上頻度一定」のシートでは、繰上資金の積み立て額が「繰上最低額」（１回当たり）に設定した額に達するごとに繰上返済を行う仕組みとなっています。 シミュレーション条件は次のように設定されています。
５．使用上の注意 このシミュレータは、繰上返済の効果をビジュアルなグラフでわかりやすく知ることを目的として作りました。 また、精度よりもシンプルで使いやすいことを優先し、入力事項を必要最小限に抑えました。 このため、金融機関における実際の端数処理、融資実行日から初回返済日までの日数といったなど細かなことは敢えて無視しましたので、返済表に表示される金額は、実際の額とは若干の違いが生じます。グラフでは判別不可能な僅かな違いではありますが、厳密（正確）な計算には使えませんので、ご注意ください。 実は作者にあまり技術がない、面倒なことが嫌いという事情もありますが．．．(^_^;) →目次 |
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【履 歴】
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| 【連絡先】 繰上シミュレータ作者である omom の連絡先は  です。不具合などお気づきの点がありましたら、お知らせいただけますと幸いです。 |
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